【MyGoNews 林承志/臺(tái)北報(bào)導(dǎo)】奢侈稅既出，全臺(tái)投資客退出住宅市場(chǎng)，並看準(zhǔn)陸客自由行商機(jī)，紛紛轉(zhuǎn)進(jìn)店面、商辦等商用不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。根據(jù)永慶房屋店面事業(yè)部統(tǒng)計(jì)，今年第2季成交均價(jià)已達(dá)137.3萬元/坪，1年內(nèi)漲32.1%，較金融海嘯的低檔大漲73.8%。

永慶房屋店面事業(yè)部經(jīng)理鄭朝鶴指出，看好陸客自由行商機(jī)，臺(tái)北市店面屋主惜售心態(tài)濃厚，加上近期的大型標(biāo)售案或店面成交價(jià)屢破新高，都鞏固屋主心態(tài)，未來價(jià)格勢(shì)必持續(xù)走高。

2008年因遭逢金融海嘯衝擊，致使臺(tái)北市店面第4季行情從歷史高檔98.9萬元/坪，滑落20.1%。惟房市快速?gòu)?fù)甦，再加上民眾消費(fèi)信心逐季攀高，店面需求暢旺，而陸客商機(jī)倍數(shù)成長(zhǎng)，激勵(lì)行情持續(xù)攀高、連11個(gè)季度呈現(xiàn)價(jià)格成長(zhǎng)的趨勢(shì)，更從2009年第4季起，連7季創(chuàng)新高價(jià)。

鄭朝鶴說明，金融海嘯以來臺(tái)北市中古屋單價(jià)從36.2萬元/坪成長(zhǎng)到51.8萬元，漲了43.1%，明顯落後店面漲幅73.8%，主要是因?yàn)榈昝媸袌?chǎng)反應(yīng)兩岸開放政策、消費(fèi)者信心以及大咖置產(chǎn)客的投資預(yù)期。目前有幾個(gè)跳躍性的變化，將推動(dòng)店面價(jià)格持續(xù)衝高。

首先，八大商圈1年內(nèi)租金調(diào)漲至少3成，士林夜市、SOGO、晶華等指標(biāo)商圈甚至還有高達(dá)3~6成飛躍性的成長(zhǎng)，顯見屋主投報(bào)率已經(jīng)提高，有機(jī)會(huì)吸引買方提高購(gòu)買及出高價(jià)的意願(yuàn)。

再者，由於熱門商圈金店面一店難求，許多屋主改以分割或提供2樓以上的空間連通使用，除了可降低承租方的單位租金外，也間接拉抬原來非店面空間的租金水準(zhǔn)，創(chuàng)造更豐富的租金收入，加速商圈往巷內(nèi)或立體方向擴(kuò)張，再進(jìn)一步回饋一線金店面的價(jià)值。

以最精華的SOGO商圈為例，大型連鎖餐廳、醫(yī)美診所開設(shè)在非1樓店面，已經(jīng)蔚為風(fēng)潮，現(xiàn)在更有精品業(yè)者直接以子母店的方式，一方面租用高級(jí)地段的小店面爭(zhēng)取曝光，另一方面再租用附近大樓 2樓以上或巷內(nèi)的大面積空間，進(jìn)行商品陳列、交易，靈活的空間使用方式可增加經(jīng)營(yíng)規(guī)模，還有效促進(jìn)整個(gè)商圈租金水準(zhǔn)的上揚(yáng)。

而南京西路商圈附近的髮廊、餐飲業(yè)也循此模式，利用品牌、通路、商圈的加乘效果，前進(jìn)巷內(nèi)各大小店面，產(chǎn)生另一種別具風(fēng)味的特色商圈。鄭朝鶴認(rèn)為，目前熱門商圈的成長(zhǎng)方式是用『乘法效應(yīng)』，讓整個(gè)商圈的總營(yíng)業(yè)面積及租金水準(zhǔn)同時(shí)跳升，已經(jīng)跳脫傳統(tǒng)的『加法』擴(kuò)張方式。

鄭朝鶴表示，香港2003年首先開放廣東省的4個(gè)城市申辦「?jìng)€(gè)人遊」，並在1年內(nèi)擴(kuò)張到開放全中國(guó)32個(gè)城市實(shí)施，到2007年更延伸到49個(gè)城市。政策洞開帶動(dòng)大陸旅客去年訪港人數(shù)達(dá)2,268萬人，與去年陸客來臺(tái)人數(shù)僅163萬相較，有將近13倍的差距。臺(tái)灣的陸客自由行上路，初期僅針對(duì)3個(gè)城市，每天提供500人的名額，但透過每季的政策檢討，未來開放人數(shù)的調(diào)整幅度、商機(jī)的開拓，相對(duì)也會(huì)激勵(lì)店面市場(chǎng)需求熱況。


鄭朝鶴分析，根據(jù)『香港差餉物業(yè)估價(jià)署』的統(tǒng)計(jì)資料，光政策開放的第1年，2004年最精華的香港島店面成交單價(jià)，就從150.6萬元/坪(換算成臺(tái)幣)大漲到213.1萬元/坪，增幅達(dá)41.5%；成交量也是創(chuàng)歷史新高，年增率89%；店面價(jià)格從2003年到2011年第1季，整整增加臺(tái)幣344.9萬元/坪，漲幅達(dá)2.29倍之多。

鄭朝鶴強(qiáng)調(diào)，這種倍數(shù)的成長(zhǎng)方式或許不適用於臺(tái)灣這種商圈多、面積大的商業(yè)環(huán)境，但透過觀察近期國(guó)際精品店頻頻加碼進(jìn)駐臺(tái)北市精華商圈，拉抬租金水準(zhǔn)的趨勢(shì)，以及國(guó)內(nèi)外法人、投資客積極搶佔(zhàn)指標(biāo)性店面的現(xiàn)象來看，屋主對(duì)於租金、價(jià)格的預(yù)期，相當(dāng)樂觀，不排除精華商圈有優(yōu)勢(shì)領(lǐng)漲、複製香港經(jīng)驗(yàn)的機(jī)會(huì)。

有『?jiǎn)“蛢鹤印环Q號(hào)的金店面本來就深受置產(chǎn)人士的喜愛，看好未來觀光商機(jī)，店面市場(chǎng)很難寂寞。觀察近年來香港店面市場(chǎng)受惠於陸客自由行的利多，政策剛開放的前3年，旅客增加幅度最大、效益最明顯。

鄭朝鶴建議，開放陸客自由行之後，旅客會(huì)產(chǎn)生「年輕化」、「常態(tài)化」、「分眾化」的效益，商圈會(huì)有雨露均霑的受益效果。有自用需求或資產(chǎn)配置需求的店面買方，可伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)挑選好貨，未來將可享有商用不動(dòng)產(chǎn)長(zhǎng)線增值的效益。